Koopovereenkomst maakt gemeente juridisch eigenaar kerkgebouw

Koopovereenkomst maakt gemeente juridisch eigenaar kerkgebouw
Foto: Ons Son en Breugel
Nieuws

Met het ondertekenen van de koopovereenkomst van de Sint-Petrus’ Bandenkerk wordt volgens het college de gemeente eigenaar van de grond onder de kerk. Cees van der Velden, dorpsbewoner en deskundige op het gebied van wet- en regelgeving rondom bouw, heeft er een hele andere visie op.

Cees van der Velden heeft al enkele ingezonden brieven gepubliceerd in lokale media over de kwestie. Als bouwkundig ingenieur (TU Eindhoven) heeft hij zich de laatste twintig jaar vooral verdiept in wetgeving, die gaat over of raakt aan de relatie tussen bestuur, burgers en bouwen. De overeenkomst tussen gemeente en parochie gaf aanleiding om dieper te gaan graven in de jurisprudentie in dergelijke situaties. Volgens Cees is er door de aankoopovereenkomst, zoals gesloten tussen de Heilige Oda parochie en gemeente Son en Breugel, juridisch bindend bewijs dat het college (tegen de wens van enkele gemeenteraadspartijen) wel degelijk een gebouw gekocht heeft en dus niet alleen grond aankoopt.

Cees van der Velden: “Enkele jaren geleden speelde ergens anders een identiek probleem. Een koper was geïnteresseerd in een stuk grond, maar er stonden nog gebouwen op. In de koop- en sloopovereenkomst werd vastgelegd, dat de verkoper zou zorgen voor de volledige sloop van die gebouwen, zodat er uiteindelijk bouwgrond beschikbaar zou zijn voor de koper. De prijs voor de sloop zat in de overeengekomen som en was dus voor rekening van de koper.”

Don Bosco Arrest

Op 10 juni 2011 deed de Hoge Raad uitspraak in een langlopende zaak tussen bouwbedrijf Don Bosco Onroerend Goed B.V. en de Staatssecretaris van Financiën. Don Bosco had een lap grond gekocht waarop twee oude gebouwen stonden, met het doel om de gebouwen volledig te laten slopen en een nieuw gebouw te realiseren. Verkoper en koper spreken af dat verkoper een sloopvergunning aanvraagt en de gebouwen laat slopen. Bij de overdracht van de grond was de sloop net begonnen. De belastinginspecteur meende daarom dat hier geen sprake is van een bouwterrein of een nieuwe onroerende zaak, maar van bebouwde grond en dit heeft fiscale consequenties.

Na een rechtszaak bij het Gerechtshof in Amsterdam werd de Hoge Raad ingeschakeld. Voor de zekerheid vroeg de Hoge Raad advies aan het Europese Hof van Justitie en heeft daarna uitspraak gedaan. Dit is bekend geworden als het Don Bosco arrest. In de uitspraak stelt de Hoge Raad: “bij een dergelijke koop- en sloopovereenkomst is het moment van overdracht niet van belang. Als een volledige sloop is overeengekomen én door de verkoper wordt uitgevoerd, zodat de koper (uiteindelijk) kan beschikken over schone bouwgrond, dan en alleen dan is er sprake van een grondaankoop (aankoop van onbebouwde grond).”

Koopovereenkomst gemeente

Omdat de vloer, de kelder en de fundering van de Sint-Petrus’ Bandenkerk blijven liggen is er geen sprake van volledige sloop en kan dus niet worden gesproken van oplevering van bouwgrond. Het arrest van de Hoge Raad is duidelijk: dit is een overeenkomst waarbij ook het gebouw aangekocht is, al vindt volgens artikel 4.1 van de koopovereenkomst de levering plaats na (of tijdens) de sloop van het gebouw. Cees: “het bericht op Twitter door een lid van de coalitie, met een verwijzing naar artikel 4.1 van de overeenkomst, heeft meer te maken met emotie, dan met de juridische werkelijkheid. De heer (Joris) van Dam schrijft: ‘het koopcontract is inmiddels openbaar. Staat duidelijk in dat het om de grond gaat (tot maaiveld gesloopt).’ Maar in artikel 4.1 van de overeenkomst staat helemaal niet dat het om de grond gaat. In dat artikel wordt alleen gesproken over “het Verkochte” en dat blijft een gebouw ook al is het dak er af.”

Ondanks de wil van de gemeenteraad om geen (kerk)gebouw aan te kopen, zegt jurisprudentie dat de gemeente dit toch heeft gedaan met de ondertekening van de koopovereenkomst. In een reactie laat wethouder Robert Visser weten: “de Don Bosco-zaak gaat over de BTW en het moment waarop de sloop feitelijk heeft plaatsgevonden. De overeenkomst met de parochie is openbaar gemaakt. Die is volstrekt helder over het moment van levering. De gemeente wordt pas na de sloop van het kerkgebouw en na levering eigenaar van de grond.”

“Robert maakt hier een foutje” zegt Cees. “De aanleiding in de Don Bosco zaak was weliswaar overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting, maar de Hoge Raad heeft zich niet bemoeid met of een uitspraak gedaan over BTW. De Hoge Raad heeft vastgesteld wanneer er sprake is van bebouwde dan wel onbebouwde grond. Dat dit consequenties kan hebben voor overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting is een tweede. Dat de gemeente pas na de gedeeltelijke sloop van het (kerk)gebouw en de daarop volgende levering eigenaar van de grond wordt is ook niet de hele waarheid. Natuurlijk wordt de gemeente eigenaar van de grond. De gemeente wordt echter ook eigenaar van ‘het gebouw’, dat na de gedeeltelijke sloop achterblijft. De gemeente wordt in elk geval geen eigenaar van onbebouwde grond (een bouwterrein). Er is hier (volgens de Hoge Raad) geen sprake van een grondtransactie.”


Download nu de app van Ons Son en Breugel voor iOS in de App Store Download nu de app van Ons Son en Breugel voor Android in Google Play

Post article

Post article